La plus-value issue de la cession de son local professionnel par une société à l’IS pourra bénéficier d’un taux d’imposition réduit s’il est transformé en logement. Un dispositif prorogé et aménagé par la loi de finances pour 2024, et récemment précisé.
La cession d’un local ou T.A.B :
Ce régime s’applique lorsque la société cède un terrain à bâtir ou un immeuble figurant à l’actif du bilan.
Les locaux à usage de bureaux s’entendent, d’une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances
immédiates et indispensables, destinés à l’exercice d’une activité de quelque nature que ce soit, et, d’autre part, des
locaux professionnels, destinés à l’exercice d’activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés
poursuivant ou non un but lucratif.
Les locaux à usage commercial s’entendent des locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou
de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Une transformation en habitation = Une taxation au taux réduit de 19 %
Lorsqu’une société soumise à l’IS cède ses locaux à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel, ou un
terrain à bâtir (situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la
demande de logements), les plus-values nettes réalisées sont imposées au taux réduit de 19 % si le cessionnaire,
qui doit être une personne morale, s’engage à transformer l’immeuble acquis en un immeuble à usage d’habitation,
ou à construire des locaux d’habitation sur le terrain (CGI art. 210 F).
Un dispositif prorogé jusqu’au 31 12 2026… Ce régime a été prorogé par la loi de finances pour 2024(loi n°
2023-1322 du 29 12 2023, art. 51) et s’applique aux cessions réalisées jusqu’au 31/12/2026 et aux promesses
unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues jusqu’à cette même date, à condition que la cession soit réalisée
au plus tard deux ans après la date de la promesse.
… et aménagé.
Le bénéfice de ce régime est subordonné à la condition que le cessionnaire s’engage, soit à transformer les locaux
acquis en locaux destinés à l’habitation, dans un délai de quatre ans fixé à compter de la date de clôture de
l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue, soit, en cas d’acquisition de terrains à bâtir, à y construire des
locaux à usage d’habitation, dans ce même délai.
Pour les cessions réalisées à compter du 1/01/2024, le délai pour remplir cet engagement est porté à six ans pour
les opérations d’envergure, c.-à-d. dont l’emprise au sol est supérieure ou égale à 20 000 m².
Ces délais peuvent être prolongé d’un an (renouvelable une fois) à condition d’en faire la demande au plus tard trois
mois avant l’expiration du délai initial (décret 2024-495 du 30/05/2024).
Par ailleurs, pour les cessions réalisées à compter de cette même date, cette condition est réputée satisfaite lorsque
le cessionnaire s’engage à réaliser des locaux dont la surface habitable représente au moins 75 % de la surface
totale du bien construit ou transformé.
La plus-value constatée à l’occasion de la cession sera soumise au taux réduit d’IS de 19 % au prorata de la surface
affectée à l’habitation par rapport à la surface totale, le reliquat demeurant soumis au taux d’IS de droit commun.
L’engagement doit mentionner la proportion de la surface totale du bien transformé ou construit affecté à l’habitation
(BOI-IS-BASE-20 30 10-20 du 12/06/2024).
En cédant un immeuble à une société qui s’engage à le transformer en immeuble d’habitation au plus tard le
31/12/2026, la plus-value sera taxée au taux réduit de 19 % (au lieu de 25 % au taux normal).
Une transformation à hauteur d’au moins 75 % de la surface totale en habitation est également éligible au
dispositif depuis le 1/01/2024